原告是否有权解除租赁合同

原告有权解除租赁合同

出租方无过错，承租方是否有权提前解除合同?根据《合同法》第一百一十条的规定，因原告的违约导致该合同符合不适用于强制履行或者履行费用过高的情形时，该合同已不具有继续履行的条件，原告有权解除合同，但应向被告承担违约责任并赔偿相关损失。

原告是否有权解除租赁合同

一、强制履行的弊端

(一)违背民法的自愿原则

自愿原则，是指民事主体在民事活动中以自己的意志充分表达自己的意愿，按照自己的意思和利益确立、变更、终止民事法律关系。自愿原则的核心是合同自由，如果在合同无法继续履行或强制履行成本过高的情形下，强制违约方继续履行合同则违背了民法的自愿原则，不利于发挥违约方进行民事活动的主动性和积极性，不但对其中一方甚至双方有害无益，还容易激发合同双方当事人之间的矛盾，造成社会不稳定因素。

(二)容易造成社会资源的浪费及形成诉累

承租方主张提前解除合同的请求得不到法院支持后，会出现以下两种情况：

第一种情况是在有第三人愿意承租该房屋的情况下，承租方会将该房屋转租给第三人以减轻自身损失，如果出租方不同意承租方转租，则会起诉至法院要求解除与承租方的租房合同，形成诉累。

第二种情况是如果在没有第三人愿意承租该房屋的情况下，承租方极有可能被迫将房屋空置，造成社会资源的闲置与浪费，不利于取得最佳的经济效益。

并且如果存在分期支付房屋租金的情况下，承租方在到期应交纳下一期租金时，往往会采用拒绝或延期支付租金的方式来消极对抗出租方。届时，出租方又会起诉至法院要求承租方继续履行合同或者解除与承租方签订的租房合同，形成诉累。

二、对守约方出租人的法律救济

根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此作为合同的守约方，出租人可以要求违约方承租人承担违约责任并赔偿相关损失，以保证其利益不因合同解除而减少。

(一)在约定违约金的情况下

如果双方当事人在租房合同中约定了违约金，一般情况下法院按照租房合同的约定计算违约金，不主动调整，只是在一审程序中经法院释明后，当事人请求调整的除外。当事人请求调整违约金的，法院根据《合同法》第一百一十四条之规定予以裁判。

(二)在未约定违约金的情况下

如果双方当事人在租房合同中未约定违约金，那么合同解除后，给出租方造成的损失为出租方的合理寻租期。在司法实践中，法院一般结合房屋位置、面积等实际情况酌情确定3～6个月的寻租期，承租方应当支付这期间的租金以赔偿出租方的损失。

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租赁合同的基本概念

租赁合同是指由出租方融通资金为承租方提供所需设备，承租方取得设备使用权并按期支付租金的协议。租赁合同是经济合同的一种。

出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

租赁合同的基本特征

1.租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同。在租赁合同中，承租人的目的是取得租赁物的使用收益权，出租人也只转让租赁物的使用收益权，而不转让其所有权;租赁合同终止时，承租人须返还租赁物。这是租赁合同区别于买卖合同的根本特征。

2.租赁合同是双务、有偿合同。在租赁合同中，交付租金和转移租赁物的使用收益权之间存在着对价关系，交付租金是获取租赁物使用收益权的对价，而获取租金是出租人出租财产的目的。

3.租赁合同是诺成合同。租赁合同的成立不以租赁物的交付为要件，当事人只要依法达成协议合同即告成立。

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