司法经济法考点之物业服务

司法经济法考点之物业服务

司法经济法考点一

物业服务管理企业

物业服务管理企业是对物业实施专业化、企业化、社会化管理服务的，具有法人地位的经济实体。物业服务管理企业一般以公司形式出现，依合同实施物业服务管理，其管理服务权源于业主大会及业主委员会的委托授予。物业服务管理企业通常是独立的法人，与业主在法律地位上是平等的，物业管理企业与业主必须合作，实施对物业的管理。

司法经济法考点之物业服务
 

国家对物业服务管理企业的管理主要体现在两个方面：国家对从事物业服务管理活动的企业实行资质等级管理制度，一般分为一、二、三级，每两年核定一次;从事物业服务管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

物业服务管理企业的权利与义务由《物业管理条例》和《城市新建住宅小区管理办法》予以规定，此外由物业服务合同具体确定。

司法经济法考点二

物业服务合同

业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

司法经济法考点三

商品房销售与前期物业服务

前期物业服务是指在房地产开发项目销售前及过程中(业主、业主大会选聘物业服务企业之前)，由建设单位(发展商)代替未来业主选聘物业服务企业，并与之签订物业服务委托合同，由该企业所实施的物业服务。

前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;物业质量保修文件和物业使用说明文件;物业服务所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

建设单位应当按照规定在物业服务区域内配置必要的物业服务用房。建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

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物业服务的十大要则

一、工作应自己创造，而不能等待;

二、所谓工作，就是主动去做，而不能被动;

三、应致力于大的工作，只做小的工作会使你渺小、平庸;

四、要抓住困难的工作去做，克服困难，获得成功，才有进步;

五、抓住就不放，达不到目的，死不罢休;

六、主动把周围的人调动起来，调动与被调动，长时间后便有天壤之别;

七、要有计划，只要拥有计划，就会有耐力、办法、前途和希望;

八、要有信心，正因为没有信心，你的工作才显得没有魅力、没有韧劲和那样松散;

九、所谓服务就是开动脑筋，眼观六路、耳听八方、面面俱到、滴水不漏;

十、不要害怕摩擦，摩擦是前进之母、积极之养料。害怕摩擦，就会使你变得软弱无能。

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