何谓预约合同违反合同承何责
何谓预约合同 违反合同承何责
[案情分析]
【分歧】
第一种意见认为，按照租赁合同约定，游某未履行提前告知义务，应视为游某同意续租一年店面，因此，杨某、游某仍属于一年的店面租赁合同关系，游某自然有权续租。
第二种意见认为，杨某和游某在原租赁合同期满后，仅在2010年7月25日至2010年8月24日属于租赁合同关系，8月25日之后，双方不再属于租赁合同关系，游某应当交还店面并按规定给付违约金。理由是：原租赁合同期满后，杨某未向游某发出邀请游某继续租赁店面的要约，游某的主张即“未提前一个月通知是否续租，应视为游某同意续租一年”属于单方“承诺”，该承诺因缺乏订立合同的要约而无法生效，因此双方不属于一年租赁期间的租赁关系。同时，依照合同规定，因杨某未提前三个月通知游某不再续租店面，游某有权按照原合同约定的租金续租店面一个月即2010年7月25日至2010年8月24日，为此，在此一个月期间，杨某、游某仍属于店面租赁关系，月租金为原租金。
该一个月店面租赁期满后，杨某、游某双方未形成新的店面租赁关系，杨某要求游某返还店面，游某即应交还店面，同时按约定给付违约金。另认为对合同续租约定“游某未履行通知义务，视为同意续租一年”的解释上，应采取体系解释的方法。合同中同时约定了双方均未履行告知义务时产生的法律后果。杨某未履行告知义务，游某即享有续租的绝对权利，即该约定赋予了游某决定是否续租的绝对权利，一旦其同意打算按原条件续租一个月，杨某必须同意。游某未履行告知义务，同样应当赋予杨某决定是否给予游某续租的绝对权利，即当杨某作出按照原月租120%的租金与游某续租店面一年的要约时，强制游某做出同意的承诺;但该条文不能强制杨某必须或已经发出了该要约。否则，该条文等于给杨某做出了必须续约的义务规定，与上述游某享有的绝对权利明显不对称。为此，对该合同约定条文必须采取体系解释，才能保证合同约定不显失公平。
笔者不同意第二种意见，也不赞同第一种意见中的“现杨某、游某仍属于一年的店面租赁关系“的结论。笔者认为，杨某和游某在约定期间均未向对方提前通知是否续租的情况下，合同期满后出租人杨某、承租人游某应当按双方约定的“原租金的120%，其他条件不变”的内容订立为期一年新的《租赁合同》，若杨某拒绝与游某签约，出租人杨某则构成对双方成立生效的《预约合同》的违约，应向承租人游某承担因违反《预约合同》的违约责任。理由如下：
预约合同也称“预约”，是指当事人之间约定将来订立一定合同的合同;将来应当订立的合同，称为“本约”(也叫本合同)。如将来欲买卖飞机票为本约，而预先约定将来购买飞机票，则为预约。在“预约”中，本合同在“预约”成立时尚未成立。“预约”合同的成立和生效，仅使当事人负有将来按预约规定的条件订立主合同的义务，而不负有履行将来要订立的合同中的义务。预约虽然仅使当事人负有订立本约的义务，但也是一种合同。
如果预约的一方当事人不履行其订立本约的义务，则另一方有权请求法院强制其履行义务及承担违约责任。本案中杨某、游某在租赁合同中约定：“如游某在合同期满前一个月未通知杨某是否续租合同，应视为游某同意续租一年，租金为原租金的120%，其他条件不变;如杨某打算在合同期满后不再将店面续租给游某，应在合同期满前三个月提前通知游某，否则游某有权按照原租金续租一个月。”
从双方约定的权利义务内容及通常租赁交易习惯看，是当事人为充分利用租赁物物尽其用考虑到合同期满后一时租赁物交还闲置可能造成损失时，而双方之间在租赁合同中预先约定了在一定条件成就下将来应当订立一定主合同(指新租赁合同)的“预约”，也就是上文所述的预约合同，该预约合同已经成立只是尚未生效而已，且是附生效条件的预约合同。也就是说本案的预约合同中还设置了一定的生效条件，在条件成就前，合同尚未生效，权利人不能行使权利，义务人也不必履行义务，一旦条件成就，合同即开始生效，则权利人即可行使权利，义务人也需履行其义务。这里的权利义务指的是一方可要求对方按约定条件与自己签约的权利及当对方提出符合约定的请求时负有与相对方按约定条件签约的义务。p副标题e
本案预约合同所附生效条件即“如游某在合同期满前一个月未通知杨某是否续租合同，应视为游某同意续租一年，租金为原租金的120%，其他条件不变;如杨某打算在合同期满后不再将店面续租给游某，应在合同期满前三个月提前通知游某，否则游某有权按照原租金续租一个月。”本案杨某、游某在合同到期前在约定期间均未向对方提前通知是否续租，该预约合同所附的相对独立的两个条件情形均已成就，预约合同开始生效，原租赁合同期满后对双方当事人分别产生以下几种情形的法律后果：
当出现出租人杨某未提前通知的状况时，对承租人游某而言，游某在原租赁合同期满后依约定具有选择权，决定续租按原租金与杨某签订为期一月的新一轮租赁合同，或者决定不续租不签约使原租赁关系在合同到期后正常消灭，需要说明的是，条件成就时这是游某依预约合同所享有的要求杨某与其缔约的一项合同权利，并非义务，该权利作为权利人的游某可自主处分即可行使也可抛弃。
但对出租人杨某而言，这种情形下负有应承租人游某作出的决定与之缔约或使合同正常消灭的义务，处于履行义务的被动接受的地位。当出现承租人游某未提前通知的状况时，因预约合同业已成立生效，在一方提出续租缔约的请求时，无论出租人杨某还是承租人游某均互负有按“原租金的120%，续订一年，其他条件不变”的预约合同规定与相对方签约的合同义务，同时也互为双方的权利(指可请求对方续租签约的权利)。合同法也规定六个月以上的租赁合同应当采取书面形式，未采取书面形式，视为不定期租赁。
因此现承租人游某选择决定按“原租金的120%，续订一年，其他不变”要求杨某与之签订新一轮的租赁合同，作为负有预约合同义务的杨某不得拒绝，否则依法应承担违反预约合同的违约责任。上述两种意见均将原合同、本合同、预约合同的法律性质混为一谈，也割裂了他们之间的内在联系，同时第二种意见将已经成立只是尚未生效(需条件成就时生效)的预约合同误解为新租赁合同成立中的要约、承诺两个阶段，将双方均未提前通知对方的消极事实状态看待为要约或承诺，进尔认为杨某没有发出要约或必须发出要约，游某属单方承诺，得出该承诺因缺乏订立合同的要约而无法生效，合同尚未成立的错误结论。
[案情结果]
笔者认为，杨某和游某在约定期间均未向对方提前通知是否续租的情况下，合同期满后出租人杨某、承租人游某应当按双方约定的“原租金的120%，其他条件不变”的内容订立为期一年新的《租赁合同》，若杨某拒绝与游某签约，出租人杨某则构成对双方成立生效的《预约合同》的违约，应向承租人游某承担因违反《预约合同》的违约责任。
[相关法规]
预约合同也称“预约”，是指当事人之间约定将来订立一定合同的合同;将来应当订立的合同，称为“本约”(也叫本合同)。如将来欲买卖飞机票为本约，而预先约定将来购买飞机票，则为预约。在“预约”中，本合同在“预约”成立时尚未成立。“预约”合同的成立和生效，仅使当事人负有将来按预约规定的条件订立主合同的义务，而不负有履行将来要订立的合同中的义务。预约虽然仅使当事人负有订立本约的义务，但也是一种合同。如果预约的一方当事人不履行其订立本约的义务，则另一方有权请求法院强制其履行义务及承担违约责任。
违反合同责任
预约义务人违反预约合同的责任，在性质上属违约责任。承担责任的方式主要包括实际履行和赔偿损失。需要指出的是，不同国家对实际履行的态度是不尽相同的，有的国家的法院就拒绝作出实际履行的判决，认为这有违公平原则。这一点在联合国《国际货物销售合同公约》中就有所体现。因此，违反预约合同的责任能否采取实际履行的方式，取决于各国立法或者司法的态度。在承认实际履行为违约责任方式的国家，预约债权人可请求法院判令预约债务人履行订立本合同的义务。如《俄罗斯民法典》第429条、第445项规定，当签订预约合同的一方当事人拒绝订立本合同时，另一方当事人有权向法院提出强制签订合同的请求。
芬兰《不动产法典》第7小节对不动产预约也有类似规定。“给付之强制履行”，是债权人的权利能有效地得到实践的一种保障机制，对预约合同的债权人而言，这一机制能保障预约合同的目的不致落空。中国澳门地区过去在实施葡萄牙民法典的制度时，将定金和违约金条款视为推定排除实际履行的一种障碍。这意味着只要当事人设定了定金或违约金条款，预约合同的当事人就有“反悔”的权利。为此，在1997年制定澳门民法典时，引入了“实际履行”的机制。当然，目前仍有少数国家保留了将定金规则替代实际履行的制度。如《法国民法典》第1590条规定：“买卖预约以定金为之者，缔约当事人任何一方均得以下列方式自主解除之：支付定金者，抛弃定金;收受定金者，双倍返还其收受的定金。”该条自1804年法典颁布以来，一直保留至今。
对于违反预约合同而承担赔偿损失，自不发生疑问，唯独该损失的范围似有必要予以澄清。当一方当事人怠于按照预约合同规定的义务订立本合同时，他方只能请求赔偿因此而遭受的损害，但不能按照预定的本合同内容，请求赔偿其可预期的利益。不过，当预约债务人对于订立本合同应负迟延责任时，预约债权人仍可依一般债权规定请求损害赔偿。在这里，因预约合同一方当事人违反义务而给对方造成的损失，其性质属于信赖利益的损失。因为当事人基于预约合同而产生的权利是对将来订立本合同的一种期待权，预约债权人有理由相信预约债务人将来会受此约束，并基于这种信赖而行事;如果预约债务人违反义务，则必将使预约债权人蒙受不利益(如丧失交易机会等)，因此，立法上对这种信赖利益应加以保护。