从廉租房承租人资格纠纷看其民事可诉性

从廉租房承租人资格纠纷看其民事可诉性：

【案情】

年12月3日，原告江西省玉山县保障性住房管理办公室根据《玉山县城镇廉租住房管理办法(暂行)》和《玉山县廉租住房实施方案》的规定与被告王某签订了一份廉租房租赁合同，合同约定：原告将位于玉山县冰溪镇马塘铺面积为43.5平方米的廉租房租给王某，租赁期限为四年，自年1月1日起至年12月31日止，租金为每月80.5元。年5月6日，原告查明被告王某申请廉租房前已经拥有个人商品房，不符合享受廉租住房保障条件。原告多次通知并责令被告腾退房屋未果，遂诉至法院，要求解除与被告的廉租房租赁合同，并要求被告立即腾退房屋。

【分歧】

在廉租房租赁合同履行过程中，因承租人资格引发的纠纷是否具有民事可诉性，即是否属于民事受案范围，存在两种不同的意见：

第一种意见认为，虽然廉租房具有社会福利性，是政府履行公共服务职能，为城镇低收入且住房困难的家庭或居民提供的保障性住房，此类租赁合同具有行政合同的特质，但原、被告在一定程度上仍然属于平等的民事主体，应受合同法调整。被告在向原告申请廉租住房时提供虚假证明材料隐瞒其有商品房的事实，进而骗取与原告签订廉租房租赁合同，属于典型的民事欺诈，根据合同法的有关规定，原告可以解除与被告签订的廉租房租赁合同。因此，本案具有民事可诉性，应当立案受理。

第二种意见认为，廉租房租赁合同虽属于民事合同，但有其特殊性，原、被告之间的法律地位并不是平等的民事主体，而是存在管理与被管理、监督与被监督的关系。本案中，对于被告未如实申报住房状况，采用欺骗手段获取廉租房资格，根据《廉租住房保障办法》《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》等部门规章的规定以及原、被告签订的廉租房租赁合同约定，原告可以直接行使合同解除权，取消被告廉租房资格，并要求被告限期腾退房屋，无须向法院起诉。本案原告诉请不具有民事可诉性，法院应当裁定不予受理。

【评析】

1.审核承租人是否符合廉租房申请条件，系非行政许可审批行为，法院不得裁判。

2004年8月2日，国务院办公厅《关于保留部分非行政许可审批项目的通知》指出，根据行政许可法和行政审批制度改革的有关规定……根据现阶段政府全面履行职能和有效实施管理的需要，经国务院同意，对其中的211项暂予保留，这些项目主要是政府的内部管理事项，不属于行政许可，其中附件第86项即为“廉租住房申请的审核登记”。概言之，廉租住房申请审核登记的法律性质为非行政许可审批事项，故由廉租房承租人资格所产生的纠纷属于政府内部管理事项，不得进行司法裁判。如果任由法院介入审核承租人是否符合廉租房保障资格，无疑将侵蚀行政机关对行政管理事项进行审核裁量的权力，有越俎代庖之嫌。因此，本案原告诉请不属于法院民事案件受案范围。

2.因承租人申请廉租房资格产生的纠纷，行政机关可以直接处置，法院无须裁判。

建设部、民政部联合发布的《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》第十五条规定：“享受廉租住房保障的家庭有下列情况之一的，由房地产行政主管部门作出取消保障资格的决定，收回承租的廉租住房，或者停止发放租赁补贴，或者停止租金核减：(一)未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的……”第十六条紧接着规定：“房地产行政主管部门作出取消保障资格的决定后，应当在5日内书面通知当事人，说明理由。享受实物配租的家庭应当将承租的廉租住房在规定的期限内退回。逾期不退回的，房地产行政主管部门可以依法申请人民法院强制执行。”由此可见，在廉租房租赁合同履行过程当中，如果承租人不再符合廉租房保障条件的，廉租房管理部门可以直接解除合同，并作出限期腾退房屋的决定。倘若承租人未在限定的期限内腾退房屋，相关部门则可以申请法院强制执行，而无须向法院起诉。