抵押物的法律效力是怎么认定的
抵押物的法律效力是怎么认定的?
(一)是否及于从属物
从物为依附于主物之物，两种以上的物相互配合，按一定的经济目的组合在一起时，起主要作用的物为主物，配合主物的使用而起辅助性作用的物为从物。
《中华人民共和国物权法》第一百一十五条规定：主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
《中华人民共和国担保法》第三十六条规定：以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
以上条款强调的则是”房地一体”原则，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十三条规定：抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。
可见，抵押权效力及于从物系常态，但必须要满足两个条件：⑴、从物在抵押权设定前从属于抵押物;⑵、从物与抵押物属于同一个人所有。
值得注意的是，设定抵押权前因添附行为使所有权为第三人所有的效力只及于代位物。添附是指不同所有人的物结合在一起而形成不可分离具有新物性质的物，包括混合、附和和加工。这一点也体现了抵押权的物权属性。为共有所有权的则及于共有份额。
(二)是否及于孳息
孳息为原物之对称，其概念起源于罗马法时代，指由原物所产生的额外收益。根据民法规定，孳息分为天然孳息和法定孳息。
《中华人民共和国物权法》第一百九十七条规定：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十四条规定，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孽息以及抵押人就抵押物可以收取的法定擎息。
从上述规定可以看出，收取抵押物的孳息原则上由抵押人收取，只有在符合下列条件时，抵押权取得收取孳息的权利：⑴债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形;⑵抵押物被人民法院依法扣押的;⑶法定孳息的收取抵押权人应当通知清偿义务人;第⑴、⑵条范围及于天然孳息和法定孳息。第⑶条则要履行通知义务。
需要进一步明确的是，孳息的收取首充应冲抵收取孳息费用，剩余用于债权受偿。
(三)是否及于代位物
抵押物灭失、毁损或者被征用。抵押物遭遇意外或不可抗力，如何保护抵押权，消除债权实现风险。
《中华人民共和国担保法》第五十八条规定：抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十条规定：在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权所担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施。《中华人民共和国物权法》第一百七十四条规定：担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。
以上条款明晰了抵押权物权属性—物上代位权(抵押物灭失而其价值转换成别的形态时，抵押权的效力可及于代偿物或转换物上)。
即出现上述情形，抵押权及于代位物，包括保险金、赔偿金或者补偿金。
(四)抵押物设定用益物权
《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通过抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清
《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》第四十九条条款存在抵触部分以物权法为准。可以看出：
⑴用益物权设定在抵押权之前，其效力不及于用益物权。承租人即用益物权人依法享有优先权可以对抗抵押权人。但同时应注意，抵押人将出租财产抵押的，应书面告知承租人，抵押人只需书面告知承租人即可，无需征得承租人同意，当抵押物拍卖、变卖时，承租人在同等条件下享有优先购买权。根据担保法第48条“买卖不破租赁”的原则，原租赁合同继续有效，只是出租人应变更为买受人。
⑵抵押权设定的用益物权随着抵押权的实现而消灭。
(五)抵押权的物上追及效力
对抵押权人行使权利有所干涉或者妨碍，抵押权人可以行使物上请求权以排除物的所有人或其他任何第三人对其权利的妨害，以恢复抵押权对抵押物所应有的支配状态，其本旨乃在于对抵押权人利益的保护，自古罗马法以来，立法例始终承认抵押权对抵押物的追及效力，抵押权人依照其抵押权的支配力，不论抵押物的所在，均可追及抵押物的交换价值而优先清偿抵押担保的债权。如债务人不清偿债务而行使抵押权，则第三人利益可能受到极大的影响。此时，依恶意第三人不受保护之原则无可厚非，而对恶意第三人利益如何保护，则可依缔约过失责任主张权利。