债务转移行为怎样才合法有效
债务转移行为怎样才合法有效?
【案情】
农村宅基地使用权是我国农村居民基于农村集体经济组织成员的特定身份关系从土地使用权人处一次性无偿取得的社会福利。宅基地使用权人必须按既定用途使用宅基地，不得随意转让、抵押、出租，不得超面积占用宅基地。宅基地使用权人向本集体经济组织外成员转让宅基地使用权的行为违反国家强制性规定，应认定无效，但当其以债务转移方式对已建成的农村房屋进行回购，是对无效合同的救济，实现了集体经济组织对该宗土地所有权的回归，不违反法律规定，合同当事人均应诚信、全面、及时履约。
2006年6月，二被告与第三人签订《宅基地买卖合同》一份，约定于、何某二人将其宅基地作价11万元出卖给刘某，刘某先行支付10万元后开始建房，在房产证办至刘某名下后支付下余1万元。之后，第三人即委托被告于某代建房屋，于2007年2月建成五层楼房一幢，总面积397.94平方米。二被告于2009年9月27日办理了房屋所有权证，产权登记在其名下。
因该房屋产权不能转户至第三人名下，第三人又与原告有经济纠纷，三方于年8月20日达成口头债务转移合同，约定将第三人所修的某村组某号楼房一幢作价80万元转让给二被告，第三人欠原告本息共计80万元由二被告归还。二被告即于当日出具借条两张，第一张借条载明：“今借到王某现金柒拾万元正，按利息0.08元计八厘，借期6个月，即年8月20日至年2月20日止，此借款本人自愿以某村组某号房屋做为抵押，如到期不还，本人自愿将房屋所有权归王某所有，如到时正在办理贷款当中，双方可另行协商还款时间，但在约定期限内，王某及家人不得随时讨要此款。借款人：于某、何某，年8月20日。”
第二张借条载明：“今借到王某现金拾万元整，期限6个月还清，按八厘计息，到期还不了按3分计息，借款人：于某，年8月20日。”年2月24日，二被告归还借款6万元，并书面承诺于年5月1日前归还14万元，其余本息在年10月底前全部还清。之后，二被告未按承诺还款。经双方协商，二被告同意原告通过起诉一次性解决纠纷。原告即具状诉至人民法院，请求判令二被告立即支付现金80万元、利息13.47万元，减去已支付的6万元，实际支付本息共计87.47万元，并承担原告因清收欠款产生的误工费7500元、交通费4000元。
二被告答辩，年8月20日《债务转移合同》属无效协议，因为我方同刘某所签订的《宅基地出让协议》无效，且三方签订《债务转移合同》时存在我方被胁迫的情节，80万元的欠据存在重大误解。刘某建房的实际投入及合理损失明显小于80万元，请求驳回原告王某的诉讼请求。同时提起反诉，2006年6月，我方同刘某签订了《宅基地买卖合同》一份，商定宅基地价款为11万元，刘某付给我方10万元后开始建房，并承诺在房产证办至其名下时支付下余1万元，并为我方保密。因宅基地买卖违反法律、政策规定，房产证办至我方名下后无法转户给刘某，刘某要求我方回购该房屋，初步议价为50万元，但时至年8月20日，因刘某欠王某款，我方在王某、刘某的逼迫下给王某出具了80万元借据。因宅基地买卖无效，刘某不得因违法而获取利益，请求判令我方在年8月20日出具给王某的80万元借据无效。
原告针对二被告的反诉答辩，三方是在自愿、平等、协商一致的前提下达成的债务转移协议，是各方当事人真实意思表示，并不存在胁迫事实。订立口头债务转移协议后，反诉原告写了借条。债务转移后，反诉原告实际居住使用该房屋，其以80万元购买该房屋已远远低于市场价，故应驳回其反诉请求。
第三人针对本诉、反诉述称，二被告将其宅基地卖给我，我委托他们夫妻帮我建房，建好房后交给我，房产证办到他们名下，约定二年内将房产证办到我名下，但因是宅基地，无法转户，我和原、被告才在自愿平等基础上达成口头债务转让协议，二被告亲自打了借条，因此，本案和我无关。
【案情分析】
一审审理认为，二被告将自有宅基地转卖给第三人的行为，违反了《土地管理法》的规定，其买卖合同无效，但并不影响第三人将房屋出售给二被告的合同效力，因为该房屋买卖合同将该房屋出售给原宅基地使用权人，既是对宅基地买卖合同无效的救济，同时也实现了集体经济组织对该宗土地所有权的回归，不违反法律规定，为此，第三人与二被告之间因房屋买卖合同而形成80万元的债权债务关系，进而原、被告及第三人在自愿、平等基础上所达成的债务转移合同也合法有效;
二被告所打借条两张，从表象上看系民间借贷形成之债，但实质上系因债务转移而形成之债，且借条中载明的约定利息并不明确，因此，原告所主张的偿付利息之请求，不予支持，原告主张因催收欠款给其造成误工费、交通费损失要求二被告予以赔偿，但无证据证明，不予支持;二被告反诉认为债务转移合同系王某、刘某胁迫而达成，但无证据证明，其称该债务转移合同存在重大误解没有事实依据，对其反诉请求不予支持。遂依法判决：一、由二被告在本判决生效后30日内偿付原告债务74万元(已扣除已支付的6万元)。二、驳回原告王某的其它诉讼请求。三、驳回反诉原告于某、何某的反诉请求。
案件宣判后，原、被告均提起上诉。
二审法院审理查明事实与一审一致。经主持调解，双方自愿达成调解协议，第三人对该协议不持异议。协议内容：一、上诉人于某、何某现共欠上诉人王某债款本息80万元，在本调解协议生效时，由上诉人于某、何某即时支付上诉人王某9万元;上诉人于某、何某在年7月31日前支付上诉人王某31万元;上诉人于某、何某在年9月30日前支付上诉人王某40万元。若逾期支付，上诉人于某、何某应按银行同类贷款利息向上诉人王某支付所欠债务利息。二、年9月30日前，上诉人于某、何某向上诉人王某支付完欠款后，王某及其父亲应及时搬离所居住的于某、何某的房屋。
本案争议焦点在于二被告与第三人签订的《宅基地买卖合同》无效是否必然影响二被告回购第三人出资建成的农村房屋及原、被告与第三人达成的口头债务转移协议的效力。p副标题e
【律师意见】
一、农村宅基地使用权的法律性质
我国《宪法》规定，宅基地属于集体所有。农村宅基地使用权是我国农村居民基于农村集体经济组织成员的特定身份关系，向所在村集体经济组织或村民委员会提出申请，由村民代表大会或村民大会讨论通过后，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准而一次性无偿取得的集体土地建设使用权。我国《物权法》将宅基地使用权纳入用益物权范畴。同时，该法第152条规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。这是专门保障我国农村居民居有定所的社会福利，所以国家法律、法规对其主体有特别限定。《物权法》第153条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。国务院早在2004年10月21日颁布的《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，加强宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。那么，农村宅基地使用权可否在农村居民之间自由转让呢?
根据《土地管理法》第62条之规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。可以确认，农村宅基地使用权只能向本集体经济组织内的成员转让，宅基地只能与其上的房屋一并转让，转让合同应当经有关政府机关或部门审批同意，转让宅基地使用权的村民不得再申请宅基地。该条款已成为目前司法实践中处理农村房屋买卖合同效力及农村宅基地使用权转让纠纷的基本依据。
本案中，二被告作为汉台区某村组农民向本村集体经济组织外的第三人转让其名下宅基地使用权而签订的合同，显属恶意串通，损害集体利益，违反《土地管理法》第62条之规定，依据我国《合同法》第52条之规定，应为无效合同。根据该法第56条规定，无效的合同自始没有法律约束力。且根据该法第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故在所建成的农村房屋相关审批手续及产权已在二被告名下，无效合同根本无法履行时，第三人与其协商作价回购房屋，是主张返还建房投资款请求权，二被告如拒不配合协商、返还，则构成不当得利，第三人有权请求其返还不当得利。同时，二被告出资回购该农村房屋，实现了维护集体利益及村集体经济组织对该宗集体土地的所有权，不存在《合同法》第52条所列合同无效情形，故该行为应予肯定。
二、本案债务转移行为是否有效
债务转移是指债务人将自己所承担的债务转移给他人承担的行为。《合同法》第84条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本案中，原告与第三人有经济纠纷，第三人负有返还原告欠款本息80万元之义务。经三方协商，达成口头协议：第三人将出资建成的农村房屋作价80万元由二被告回购，第三人即享有对二被告80万元的债权。经原告同意，第三人将其80万元债务全部转移给二被告，被告方即于当日出具《欠条》两张，以确认转笔债务转移。虽然，二被告答辩及反诉称其在三方达成口头债务转移时存在受胁迫情形，应为无效协议，却未举证证明该情节，且此后有依约归还部分欠款行为及书面还款承诺，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第2条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，负有举证责任的当事人承担不利后果。二被告的辩解理由因无证据佐证，依法不能成立，故三方达成的口头债务转移协议合法有效。