抵押的房产无法过户怎么办

抵押的房产无法过户怎么办

案例：马先生因生意急需资金周转，向朋友赵先生借了50万，并用名下房产进行抵押。没想到马先生生意失败，无力偿还借款。赵先生就想把房屋直接过户到自己名下用以抵债，可是当赵先生拿着产权证和抵债协议到房屋登记机构申请过户时，工作人员未予受理。赵先生认为，既然对方偿还不了贷款，自己对房屋就有处置权，因此十分不解。

上述案例中，马先生将房产抵押给赵先生，如果双方未明确约定抵押权的实现方式，对该房产的处置就应协商处理。若马先生同意将房屋过户到对方名下，双方可以按照二手房过户程序，备齐材料后共同到房屋登记机构办理产权转移登记;若协商不成，赵先生可以在债权诉讼时效期间内向法院起诉，请求拍卖、变卖抵押房产，并就所得价款优先受偿。

抵押房产属“优先受偿”，债权人无权直接获抵押物

法律规定：《物权法》第195条，债务人不履行到期债务，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。第198条，抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。此外《房屋登记办法》第12条还规定，除特殊情形外，申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请。

应当怎么办：我国法律对抵押权的规定是一种针对抵押物的优先受偿权，而并非在债务不能获得清偿时直接获得抵押物所有权。

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抵押手续应该如何办理?

在一般的民间借贷行为中，债权人很少意识到将抵押物写入借贷合同，其次，即便有人意识到这个问题，但也只有极少数人知道接下来应该办理抵押担保等手续。房子属于不动产，根据我国《物权法》的规定，只有到相关部门办理了抵押登记首续，这样的抵押才真正发生法律效力。所以正确的流程应该是：

一、首先，双方签订借贷合同，然后到公证处公证，此份合同的法律效力;

二、其次，自抵押借贷合同签订的30日内，双方持借贷合同和公证书到房管部门办理抵押登记手续;这个时候，借贷人就需提供房屋产权证等材料，这个时候，可以过滤掉那些产权不清晰、房屋归属模棱两可的房子，对债权人来说，是一个极大的保护。

三、办理好房屋抵押登记手续以后，如果日后双方出现还贷纠纷，债权人对于抵押的房产则有优先受偿的权力。

抵押是借款合同的一个重要特征，是存在抵押品时，银行的放款的安全性将提高，但同时借款者的成本也会增加，正因为这样，借款者愿意向银行支付的利息也会较低，对银行来说其收益未必增加。

抵押当出现违约时,赋予贷款人依法没收特定的企业资产的权利,被广泛用来减少与借贷相关的激励问题(即在拖欠发生时使放款者可以获得特定资产).。抵押物，指提供担保的财产。抵押合同,指受益的债权人与抵押人之间所订立的,确认相互之间抵押权利与义务关系的书面协议。

抵押也可用于金融衍生工具交易中的信用风险管理，通常的抵押条款都要明确在特定账户内必须维持的最低金额。实际上，期货市场的保证金要求就类似抵押，柜台交易的衍生工具经常使用现金或高流动性、低风险证券作为抵押。

一般来说，欠更大金额方要求提供抵押品。如果和约对A为正值、对B为负值，而B欠A更多，则B要提供一定抵押。随着市值变化，需要维持的抵押金额随市值上升而上升、随市值下降而下降。在某一时点，如果市值由正变负，要求提供抵押的一方会发生变化，这会解除原来提供抵押一方的抵押要求。

抵押金额的确定可以基于和约市值水平，也可以基于信用评级，市值或信用评级变化使所需抵押发生变化。